2023년 주택임대차보호법 개정안이 세입자에게 주는 영향

2023년 1월 2일부터 시행될 예정인 주택임대차보호법 개정안은 세입자들의 권리를 강화하고 전세 사기를 예방하기 위한 목적으로 만들어졌습니다. 이번 개정안에서는 세입자들이 다가구 주택에 전세나 월세 계약을 할 때 임대인의 선순위 보증금액과 세금 체납정보를 확인할 수 있게 되었으며, 임차인 보호 특약과 관리비 조항이 신설되었습니다. 이 글에서는 이번 개정안의 주요 내용과 세입자들이 알아야 할 사항에 대해 자세히 알아보겠습니다.

선순위 보증금액 확인 가능

선순위 보증금액이란 세입자들의 보증금 반환 우선순위를 의미합니다. 이 순위는 임대차 계약 후 확정일자를 얼마나 빨리 받았는지에 따라 결정됩니다. 만약 임대인이 부동산을 경매에 넘겨야 할 경우, 선순위 보증금액이 높은 세입자부터 돈을 돌려받게 되고, 낙찰가액보다 보증금이 많으면 후순위 세입자는 돈을 돌려받지 못하고 쫓겨날 수도 있습니다.

기존에는 임대인이 선순위 보증금액을 알려주는 의무가 없었기 때문에, 세입자들은 임대인이나 공인중개사의 말을 믿거나 임대인의 동의를 얻어서 확인해야 했습니다. 그러나 이제부터는 정부가 법적으로 선순위 보증금액을 세입자가 확인할 수 있게끔 권리화 시킨 것입니다. 이를 통해 깡통 전세나 전세 사기를 예방하고, 세입자들의 안전한 전세 구하기를 돕고자 합니다.

세금 체납정보 확인 가능

기존에는 대부분의 매매, 전세, 월세 계약을 진행할 때 집주인의 세금 체납정보를 확인하는 경우가 없었습니다. 집주인 입장에서는 개인정보라고 하여 공개를 하지 않는 경우도 많았고, 공인중개사나 세입자 입장에서도 요구해서 확인하기가 매우 까다로웠습니다. 이러다 보니 전세보증금보다 배당순위가 앞선 국세, 지방세들 때문에 세입자 입장에서는 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 발생하게 되었습니다

이번 개정안에서는 정부가 아예 법적으로 세금 체납정보를 공개하고, 세입자가 확인할 수 있게끔 하였습니다이를 통해 세금 체납으로 인한 전세 사고를 예방하고, 세입자들의 권리를 보호하고자 합니다.

임차인 보호 특약 + 관리비 조항 신설

법무부에서는 임대인과 임차인들을 위해서 표준임대차 계약서라는 것을 만들고 법무부 사이트에서 이용가능하게 해놓았습니다. 이 계약서에는 기본적인 임대인, 임차인 보호특약들이 포함되어 있습니다. 다만, 이번에 추가로 여기에 '임차인이 전입신고를 하기로 한 다음날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다. 만약 이를 어길 시 임차인에게 계약 해지, 해제권과 손해배상청구권이 인정됨'이라는 특약이 추가되었습니다

이 특약은 기존 주택임대차보호법 3조에 나온 '임차인이 전입신고후 그다음 날부터 제삼자에게 대항력이 생긴다는 조항' 때문입니다. 집주인 입장에서 세입자들이 전입신고를 한 다음날이 되기 전에 근저당을 잡히거나, 담보로 대출을 받았을 때 피해가 발생하는 사례가 있었습니다. 그렇기 때문에 이번 특약이 추가되었습니다.

또 하나, 관리비 기재란이 추가되었는데, 임대인이 계약이후 임의로 관리비를 올려서 세입자에게 부담을 주는 경우를 방지하기 위함입니다. 관리비 기재란에는 관리비의 구성항목과 금액을 명시하고, 관리비 인상 시에는 임차인의 동의를 받아야 한다는 내용이 들어갑니다.

결론

2023년 주택임대차보호법 개정안은 세입자들의 권리를 강화하고 전세 사기를 예방하기 위한 목적으로 만들어졌습니다. 세입자들은 이번 개정안의 주요 내용과 세부사항을 숙지하고, 계약시에는 표준임대차 계약서와 함께 선순위 보증금액과 세금 체납정보를 확인하는 것이 좋습니다. 또한, 계약 후에도 전입신고와 보증보험 가입을 꼭 해야 합니다. 이렇게 하면 안전한 전세 구하기와 월세 생활을 할 수 있을 것입니다.